Het opstalrecht als instrument voor duurzame sportontwikkeling

Inleiding

Gemeenten spelen een cruciale rol in de beschikbaarheid en kwaliteit van sportaccommodaties. In de praktijk worden veel sportvelden, sporthallen en clubgebouwen gerealiseerd op gemeentelijke grond. Een belangrijke juridische constructie die hierbij vaak wordt ingezet, maar lang niet altijd goed begrepen wordt, is het recht van opstal. Deze zakelijke gebruiksvorm biedt flexibiliteit en rechtszekerheid, maar vraagt om doordachte toepassing.

Wat is het recht van opstal?

Het recht van opstal is een zakelijk recht dat het mogelijk maakt om een gebouw, werk of beplanting in eigendom te hebben op (of in) andermans grond. Normaal gesproken geldt het beginsel: “natrekking” – wat op de grond wordt gebouwd, is eigendom van de grondeigenaar. Het opstalrecht vormt daarop een uitzondering. De opstaller – bijvoorbeeld een sportvereniging of stichting – wordt dan eigenaar van de sportaccommodatie, terwijl de gemeente eigenaar van de grond blijft.

Waarom opstalrecht bij sportaccommodaties?

1. Eigenaarschap en zeggenschap bij de gebruiker

Door het gebouw juridisch toe te kennen aan de sportvereniging, ontstaat er duidelijk eigenaarschap. Dit versterkt de verantwoordelijkheid voor onderhoud en exploitatie. De vereniging kan bovendien zelfstandig investeren in de accommodatie, of zelfs extern financieren met het gebouw als onderpand.

2. Behoud van publieke regie

Tegelijk behoudt de gemeente eigendom van de onderliggende grond, wat belangrijk is voor de ruimtelijke ordening en toekomstige herontwikkeling. Via voorwaarden in de opstalakte (zoals bestemming, gebruiksduur en vervreemdingsverboden) kan de gemeente sturen op maatschappelijk verantwoord gebruik.

3. Flexibiliteit bij subsidiëring en samenwerking

Het opstalrecht maakt het eenvoudiger om maatwerkafspraken te maken in het kader van privaat-publieke samenwerking. Denk aan gezamenlijke investeringen in verduurzaming, of cofinanciering van sportvelden met multifunctioneel gebruik.

Aandachtspunten en risico’s

• Duur en verlenging: Opstalrechten worden vaak verleend voor 20 of 30 jaar. Het is belangrijk om tijdig afspraken te maken over verlenging of overdracht, om juridische onzekerheid te voorkomen.

• Herontwikkeling en beëindiging: Wat gebeurt er aan het einde van het recht? Wordt het gebouw gesloopt, overgenomen of tegen vergoeding overgedragen? Duidelijke afspraken hierover in de vestigingsakte voorkomen geschillen.

• Didam-arrest: Ook bij het vestigen van een opstalrecht op gemeentelijke grond geldt de mededingingsplicht uit het Didam-arrest. Gemeenten moeten zorgvuldig onderbouwen waarom een bepaald sportinitiatief exclusief in aanmerking komt.

• Fiscale aspecten: Er kunnen fiscale gevolgen zijn voor zowel gemeente als opstaller, bijvoorbeeld met betrekking tot btw of overdrachtsbelasting. Juridisch en fiscaal advies vooraf is dan ook raadzaam.

Voorbeeld uit de praktijk

De gemeente [voorbeeldgemeente] werkte recent samen met een lokale hockeyclub aan de vernieuwing van haar clubgebouw. Door een opstalrecht van 30 jaar te vestigen, kon de vereniging eigenaar worden van het nieuwe gebouw en een lening afsluiten voor verduurzamingsmaatregelen. Tegelijk hield de gemeente zeggenschap over de openbare toegankelijkheid van de velden. Een win-winsituatie.

Conclusie

Het opstalrecht is een krachtig juridisch instrument voor gemeenten die sportaccommodaties in publieke handen willen houden, maar toch ruimte willen bieden aan zelforganisatie en investeringen van sportverenigingen. Met goede afspraken en een transparant proces kan het opstalrecht bijdragen aan duurzame, toekomstbestendige sportinfrastructuur.